Bất động sản hình thành trong tương lai không chỉ đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế mà còn là một loại hình đầu tư rất tiềm năng, thu hút cả nhà đầu tư chuyên và không chuyên. Tuy nhiên, các vấn đề về pháp lý của bất động sản hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều người băn khoăn.
Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai mà cụ thể là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được tồn tại trong thực tế mà việc rao bán các dự án, công trình như vậy nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt chỗ” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền nhằm phục vụ cho việc xây dựng dự án.
Điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai phải thoả mãn các điều kiện dưới đây mới có thể đưa vào kinh doanh:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng. Với trường hợp bất động sản hình thành trong tương lai nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì cần có thêm biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của toà nhà.
Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Các quy định về bảo lãnh, thanh toán trong mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai
Bảo lãnh trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai
Trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết. Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm công bố danh sách các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng.
Các bên tự thoả thuận phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh nhưng cần đảm bảo thực hiện trách nhiệm của các bên bảo lãnh và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư cần gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
Bên mua, bên thuê mua có thể yêu cầu bên bảo lãnh hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Toàn bộ việc bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh.
Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được tiến hành nhiều lần. Trong đó, lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo tuỳ thuộc vào tiến độ xây dựng bất động sản nhưng không vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua, người thuê mua hoặc không vượt quá 50% giá trị hợp đồng với trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên mua, bên thuê mua mới phải thanh toán giá trị còn lại của hợp đồng.
Chủ đầu tư có nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo mục đích đã cam kết từ đầu.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ, khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên mua, thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở đối với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong quá trình chuyển nhượng và không được thu bất cứ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng trên không áp dụng với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Rủi ro khi mua bất động sản hình thành trong tương lai
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng, chưa hiện hữu nên tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán, người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án hay còn gọi là “mua nhà trên giấy”. Một số chủ đầu tư có thể xây dựng tài sản mẫu, nhà mẫu cho phép người mua hình dung trực quan hơn về tài sản của họ. Để chặt chẽ hơn, trong Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, hai bên có thể ghi nhận cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật liệu, vật tư được sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy vậy, trên thực tế, nhiều tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư xảy ra thường do có sự sai khác so với mô tả sản phẩm trên trang Hợp đồng mua bán, nhà mẫu so với sản phẩm thực tế. Trong trường hợp này, người mua thường ở thế yếu hơn vì đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng nên có xu hướng chấp nhận sản phẩm dù không hài lòng.
Dù dự án nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh nhưng người mua phải có được hợp đồng bảo lãnh song phương, được cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng thì mới có thể đảm bảo quyền lợi của mình khi dự án chậm tiến độ.
(Tổng hợp)
